지역주택조합 해산 앞둔 수도권 지주택 조합원 탈퇴하면 얼마 돌려받나

지역주택조합이 해산을 앞두고 있다면 조합원이 돌려받을 수 있는 금액은 "없거나 오히려 빚을 떠안을 수도 있다"는 게 현실입니다. 조합에 남은 자산이 채무보다 많으면 일부를 돌려받을 수 있지만, 대부분의 해산 사례에서는 자산보다 빚이 많아 조합원이 추가 부담을 해야 하는 경우가 훨씬 흔합니다.

따라서 조합 해산이 확실시된다면 가능한 빨리 조합원 탈퇴 또는 계약해지 절차를 진행하는 것이 손실을 줄이는 핵심입니다.

수도권 지주택 조합 해산, 왜 급증하고 있을까

최근 몇 년 사이 건설경기가 급격히 얼어붙으면서 수도권 지역주택조합의 해산 사례가 눈에 띄게 늘었습니다. 실제로 2020년 1건, 2021년 1건에 불과했던 지주택 파산 건수가 2023년에는 6건으로 증가했고, 그중 4건이 서울에서 발생했습니다.

서울과 같은 수도권에서 지주택 파산이 잇따른 것은 이전까지는 찾아보기 어려운 이례적인 상황입니다. 문제는 토지 매입률을 95% 이상 확보하지 못하면 사업 자체가 무산될 가능성이 크다는 점입니다.

특히 수도권 아파트 단지의 경우 땅값 상승과 토지주들의 매입 거부가 맞물리면서 10개 중 8-9개가 사업 기간 내에 토지 확보에 실패해 부도로 이어집니다. 이런 구조적 한계 때문에 지주택 제도 자체를 폐지해야 한다는 목소리까지 나오고 있는 실정입니다.

조합 해산 시 조합원이 돌려받을 수 있는 금액

지역주택조합이 해산하면 조합의 모든 자산을 처분해 채무를 먼저 변제합니다. 그 후 남은 금액이 있어야 조합원들이 나눠 가질 수 있는데, 여기서 현실은 암담합니다.

• 자산이 남는 경우: 채무 변제 후 잔액이 있다면 조합원들이 출자 비율에 따라 분배받습니다. 하지만 이 경우는 극히 드뭅니다.
• 빚이 남는 경우: 해산 당시 남아 있는 조합원들이 채무를 나눠서 갚아야 합니다. 즉, 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발생합니다.
• 파산 전 탈퇴가 유리한 이유: 파산 절차는 해산 당시 남아 있는 조합원들을 기준으로 진행되기 때문에, 문제가 불거지기 전에 빠르게 조합원 탈퇴나 계약해지를 하는 것이 손실을 최소화하는 방법입니다.

사례에서 보는 지주택 실패의 전형

실제 사례를 보면 지주택의 위험이 더 선명하게 드러납니다. 2011년 서울 성동구 성수1구역에서는 추진위가 10년 가까이 사업을 진행하며 토지 93%까지 확보했지만, 자금난과 금융위기가 겹쳐 결국 조합이 부도나고 해산됐습니다.

이후 사업권이 두산중공업에 넘어가면서 원래 조합원들은 그동안 낸 계약금과 추가분담금을 한 푼도 돌려받지 못하고 조합원 자격조차 상실했습니다. 또 다른 사례로 경기도 광주시 오포읍의 한 사업장은 당초 전용 84㎡ 기준 분양가를 2억 8,000만원으로 책정해 조합원을 모집했습니다.

그런데 입주 두 달을 앞두고 시공사가 일반분양 지연 등을 이유로 세대당 약 7,200만원의 추가분담금을 요구했습니다. 결국 조합원이 부담해야 할 총액은 3억 5,000만원으로, 당시 일반 분양가 3억 4,200만원보다 오히려 더 높아졌습니다.

이 사업장은 현재 60여 건의 소송이 진행 중입니다.

조합원 탈퇴·계약해지, 지금 당장 확인할 것

지역주택조합에 가입한 상태라면 본인이 속한 조합의 사업 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. 특히 아래 항목을 체크해 보세요.

• 현재 토지 매입률이 얼마인지
• 사업시행기간(지구지정 결정 고시 후 5년) 내에 토지 95% 이상 확보가 가능한지
• 추가분담금이 발생하거나 발생할 조짐이 있는지
• 업무대행사나 추진위가 의도적으로 셀프 알박기나 횡령을 벌이고 있는 정황은 없는지

만약 위 항목 중 하나라도 의심된다면 지체하지 말고 법률 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 최근 서울시에서도 지역주택조합 피해자를 위한 무료 법률상담 지원센터를 개소했으니, 해당 센터를 통해 우선 상담을 받아보는 것도 방법입니다.

Q. 조합원 탈퇴 시 계약금은 돌려받을 수 있나요?

조합 규약과 계약 조건에 따라 다르지만, 일반적으로 조합원이 임의로 탈퇴할 경우 계약금의 일부만 환급되거나 아예 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 다만 조합의 귀책사유(사업 지연, 부실 등)가 입증되면 부당이득금 반환청구 소송을 통해 계약금 전액을 돌려받을 가능성도 있습니다.

Q. 조합이 파산하면 개인 재산까지 영향이 있나요?

지역주택조합은 조합원들이 사업의 주체이기 때문에, 조합의 채무는 남아 있는 조합원들이 공동으로 부담하게 됩니다. 개인 재산이 직접 압류되지는 않지만, 조합이 추가 분담금을 요구할 경우 이를 내지 않으면 법적 조치를 당할 수 있습니다.

Q. 지주택이 일반 분양 아파트보다 싼 이유는 뭔가요?

지주택은 시행사 마진과 분양 마케팅 비용이 없기 때문에 일반 분양가보다 20-30% 저렴하게 공급되는 경우가 많습니다. 하지만 그만큼 사업 리스크를 조합원이 고스란히 떠안는 구조라, 성공만 하면 저렴하게 내 집을 마련할 수 있지만 실패할 경우 손실이 막대합니다.