집 보러 가기 전에 이 8가지는 메모해 두세요

벌써 2025년 상반기가 거의 지나가고 있다. 그동안 미뤄뒀던 내 집 마련 계획을 다시 꺼내 든 사람이라면, 요즘 부동산 시장 분위기가 어떤지부터 궁금할 것이다.

실제로 서울 새 아파트 청약 경쟁률이 163.95대 1까지 치솟았다는 소식이 전해지면서, 청약을 준비하는 사람들 사이에서는 “이제는 그냥 로또 아니냐”는 말도 나온다. 하지만 경쟁률이 높다고 해서 아예 시도를 포기할 필요는 없다.

오히려 치열한 경쟁일수록 기본기를 꼼꼼하게 다진 사람에게 기회가 돌아가는 법이다. 청약을 준비하면서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘내가 청약 자격이 되는가’다.

특히 서울이나 조정대상지역에 위치한 아파트는 세대주만 청약할 수 있다. 세대원 명의로 청약을 넣었다가 나중에 부적격 판정을 받는 경우가 꽤 많은데, 이 경우 뒤늦게 명의를 바꾸더라도 소용이 없다.

처음 신청하는 순간부터 자격 요건을 꼼꼼하게 확인해야 하는 이유다. 청약 자격만큼 중요한 것이 바로 자금력이다.

당첨 이후에 돈이 없다고 계약을 포기하면 청약통장이 초기화될 뿐만 아니라 일정 기간 재당첨이 제한되고, 생애최초 특별공급 기회도 박탈된다. 이 불이익은 생각보다 크기 때문에, 청약을 넣기 전에 내 소득과 예상 대출 가능 금액, 현금 보유액을 정확하게 계산해 두는 것이 좋다.

그래야 당첨 후 자금 마련에 실패해서 계약을 포기하는 최악의 상황을 피할 수 있다. 청약 당첨 후에는 크게 네 가지 자금이 필요하다.

계약금, 중도금, 잔금, 그리고 취득세다. 각각의 금액과 납부 시기를 정리하면 다음과 같다.

• 계약금: 분양가의 10%를 계약 후 1개월 안에 납부 / 집단대출 불가, 현금이나 신용대출로 준비
• 중도금: 분양가의 약 60%로, 반기나 분기별로 10%씩 나눠서 납부 / HUG 중도금 대출 활용 가능
• 잔금: 분양가의 약 30%를 입주 지정일에 납부 / 집단대출 불가, 추가 대출도 어려울 수 있어 현금 준비 권장
• 취득세: 취득가액(확장비·옵션비 포함)에 세율을 곱해서 계산 / 보유 주택 수에 따라 1-3% 적용

계약금과 잔금은 집단대출이 불가능하기 때문에 현금이나 별도의 신용대출로 마련해야 한다. 특히 잔금의 경우 중도금 대출을 받은 상황이라면 추가 대출이 어려울 수 있어서 미리 현금을 충분히 확보해 두는 전략이 필요하다.

중도금은 부담되는 금액이지만 HUG 중도금 대출을 활용하면 납부 부담을 조금 덜 수 있다. 취득세는 분양가만 기준으로 생각하면 안 된다.

확장비나 옵션비까지 합친 취득가액을 기준으로 계산되기 때문에, 실제로는 분양가보다 조금 더 높은 금액에 세율이 적용된다. 다행히 생애최초 특별공급으로 아파트를 구입하면 취득세가 최대 200만 원까지 감면되므로, 대상자가 된다면 반드시 신청하는 것이 좋다.

청약 당첨 후 필요한 금액을 계산해 보면 당황스러울 만큼 큰돈이 필요하다는 걸 실감하게 된다. 분양가의 10%인 계약금부터 시작해서 60%에 달하는 중도금, 30%의 잔금까지 더하면 분양가의 100%를 모두 현금으로 준비해야 한다는 계산이 나온다.

물론 중도금은 대출을 활용할 수 있지만, 결국 분양가의 40% 정도는 현금이나 신용대출로 직접 마련해야 하는 셈이다. 청약을 준비하는 사람이라면 당첨 이후의 자금 계획까지 미리 세워두는 것이 바람직하다.

당첨만 되면 모든 게 해결될 것 같지만, 실제로는 당첨 이후가 진짜 시작이다. 모집공고에 나와 있는 공급금액과 납부 일정을 꼼꼼하게 확인하고, 계약금과 잔금을 마련할 수 있는 현금 계획을 세운 뒤에 청약에 도전하는 것이 현명한 방법이다.

Q. 청약 당첨 후 계약을 포기하면 불이익이 있나요?

네, 청약통장이 초기화되고 청약했던 지역에 따라 일정 기간 재당첨이 제한됩니다. 생애최초 특별공급 기회도 박탈되기 때문에, 자금 계획을 충분히 세운 뒤에 청약하는 것이 필요합니다.

Q. 중도금 대출은 누구나 받을 수 있나요?

중도금 대출은 HUG나 HF를 통해 진행되는데, 일정 자격을 갖춘 사람에게 개별 심사 없이 일괄 승인되는 방식입니다. 다만 중도금 전체가 대출로 해결되지 않는 경우도 있으므로, 사전에 대출 가능 여부를 확인해 보는 것이 좋습니다.

Q. 잔금을 현금으로 못 내면 어떻게 되나요?

잔금은 집단대출이 불가능하고, 중도금 대출을 받은 상황이라면 추가 대출도 어려울 수 있습니다. 가능하면 현금으로 준비하는 것이 안전하며, 신용대출을 활용해야 한다면 미리 한도와 금리를 확인해 두는 것이 좋습니다.