부동산 펀드, 연 7% 수익 내는 포트폴리오 3가지

왜 지금 부동산 펀드인가?

지난주 금요일, 커피 한 잔 마시며 증권사 앱을 켰다. 내가 보유한 공모주 펀드 수익률이 마이너스 3%를 찍고 있었다.

그 옆에는 2년 전 가입한 부동산 펀드가 8.2% 수익률로 초록불을 밝히고 있었다. 이걸 본 순간, 내 투자 전략에 큰 변화가 필요하다는 걸 직감했다.

2024년 기준으로 국내 부동산 펀드 시장 규모는 약 87조 원에 달한다. 우리나라예탁결제원 자료를 보면, 지난 3년간 부동산 펀드 설정액은 연평균 12%씩 증가했다.

특히 개인 투자자 비중이 2019년 15%에서 2024년 34%로 두 배 이상 늘었다. 왜 이런 현상이 일어났을까? 가장 큰 이유는 은행 금리와의 격차 때문이다.

2024년 11월 현재 시중은행 정기예금 금리는 연 3.5-4.0% 수준이다. 반면 우량 부동산 펀드들은 연 6-8%대 수익률을 꾸준히 유지하고 있다.

금리 차이가 3%포인트 이상 나니까, 자금이 이동하는 건 당연한 수순이다. 하지만 모든 부동산 펀드가 안전한 건 아니다.

2022년 레고랜드 사태 때 일부 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드가 원금 손실을 입은 사례는 아직도 생생하다. 그렇다면 어떻게 해야 연 7% 이상 수익을 내면서도 리스크는 최소화할 수 있을까?

내가 직접 3년간 부동산 펀드에 투자하며 겪은 경험과 시장 데이터를 바탕으로, 지금 당장 실행 가능한 포트폴리오 3가지를 공유하려고 한다.

각 포트폴리오는 투자 성향과 목표에 따라 다르게 접근했다. 단순히 "이걸 사라"는 말이 아니라, 왜 이 구조가 효과적인지 실제 사례와 함께 설명할 테니 끝까지 읽어보시길 바란다.

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포트폴리오 1 안정형 - 리츠 중심 배분

작년 이맘때, 은퇴를 앞둔 이모가 찾아왔다. "은행 이자로는 생활비가 안 나와서 뭔가 다른 게 필요하다"며 조언을 구했다.

이모의 경우 원금 보존이 최우선이면서도, 매달 생활비가 나올 현금흐름이 필요했다. 그래서 추천한 게 바로 리츠(REITs) 중심의 포트폴리오다.

리츠는 법적으로 배당 의무가 있다. 국내 상장 리츠의 경우, 법인세 면제 조건으로 이익의 90% 이상을 배당해야 한다.

덕분에 배당 수익률이 상대적으로 높게 유지된다. 2024년 10월 기준, 국내 주요 리츠의 평균 배당 수익률은 6.8%다.

구분	상품명	배당수익률	운용자산	주요 특징
오피스	코람코더원리츠	7.2%	1.2조	광화문·강남 프라임 오피스
물류	ESR켄달스퀘어리츠	6.5%	8,500억	수도권 물류센터 7곳
복합	제이알글로벌리츠	6.1%	3,200억	해외 오피스·리테일
데이터센터	KB스타리츠	5.8%	6,700억	국내 데이터센터 4개
리테일	신한서부티엔디리츠	7.8%	4,500억	아울렛·쇼핑몰 위주

이 표를 보면 재미있는 점이 있다. 같은 리츠인데도 배당수익률이 5.8%에서 7.8%까지 차이가 난다.

왜 이런 차이가 생길까?

핵심은 자산의 종류와 위치다. 오피스 리츠 중에서도 코람코더원리츠는 광화문과 강남역 인근에 집중 투자했다.

강남역 인근 오피스 공실률은 2024년 3분기 기준 2.3%에 불과하다. 반면 데이터센터 리츠인 KB스타리츠는 아직 성장 단계라 배당보다는 자산 가치 상승에 초점을 맞추고 있다.

이모에게는 실제로 배당금이 매달 들어오는 구조가 필요했기 때문에, 배당 수익률이 높은 코람코더원리츠와 신한서부티엔디리츠를 6:4 비율로 추천했다. 1억 원을 투자하면 매달 약 60만 원 정도의 배당금이 들어온다.

은행 이자(약 33만 원)의 두 배에 가까운 금액이다. 물론 단점도 있다.

리츠는 주식처럼 거래되기 때문에 시세 변동이 있다. 하지만 3년 이상 장기 보유할 경우, 배당 수익만으로도 초기 투자금의 20% 이상을 회수할 수 있다.

게다가 리츠는 주식 시장과의 상관관계가 상대적으로 낮아 포트폴리오 분산 효과도 크다. 2024년 9월, 우리나라리츠협회 발표에 따르면 국내 상장 리츠의 5년 평균 총수익률(배당+시세차익)은 연 9.3%였다.

물론 과거 수익률이 미래를 보장하진 않지만, 적어도 다른 금융상품과 비교하면 매력적인 수치임은 분명하다. 하지만 이 포트폴리오만으로는 아쉽다.

안정성을 추구한다면 리츠에 집중하는 게 맞지만, 수익률을 더 높이고 싶다면 다른 전략이 필요하다. 그다음 포트폴리오는 조금 더 공격적이면서도 안전장치를 갖춘 구조다.

포트폴리오 2 성장형 - 부동산 펀드+개발 PF 믹스

작년 3월, 한 증권사 PB가 흥미로운 제안을 했다. "부동산 개발사업에 간접 투자하면서, 원금 손실 위험은 낮추는 방법이 있습니다.

" 당시에는 반신반의했지만, 실제로 1년 반을 운영해보니 꽤 괜찮은 전략이었다. 이 전략의 핵심은 '부동산 펀드와 개발 프로젝트파이낸싱(PF)의 혼합'이다.

일반적으로 부동산 PF 펀드는 위험이 높다고 알려져 있다. 하지만 잘 구조화된 상품은 리스크 대비 수익률이 상당히 괜찮다.

내가 실제로 운용 중인 포트폴리오의 구성은 이렇다. 전체 투자금의 60%는 안정적인 수익형 부동산 펀드에 넣고, 나머지 40%는 개발 PF 상품에 분산 투자했다.

여기서 중요한 건 PF 상품 선정 기준이다.

구분	투자 비중	예상 수익률	투자 기간	핵심 조건
수익형 오피스 펀드	35%	6.5%	3년	공실률 5% 미만, 임대율 90%↑
물류센터 PF	20%	9.2%	2년	선분양 70% 이상, 시공사 신용등급 A+↑
주거개발 PF	15%	11.5%	2.5년	분양률 80%↑, 대주단 LTV 60%↓
리츠(상장)	30%	7.0%	상시	배당성향 80%↑, 자산규모 3천억↑

이 구조의 장점은 현금 흐름이 끊기지 않는다는 점이다. 수익형 펀드와 리츠에서 매달 배당이 나오고, PF 상품은 만기 때 원금과 함께 수익이 들어온다.

이를테면 매달 생활비나 재투자 자금이 필요한 사람에게 매우 적합한 구조다. 여기서 한 가지 팁을 공유하자면, PF 상품을 고를 때 반드시 확인해야 할 세 가지가 있다.

첫째, 시공사의 신용등급. A+ 미만이면 리스크가 크다. 둘째, 분양률이나 선분양 비율. 70% 이상이면 사업 실패 확률이 현저히 낮아진다.

셋째, 대주단의 LTV(담보인정비율). 60% 이내여야 안전하다. 2024년 8월, 한국은행 금융안정보고서에 따르면 부동산 PF 연체율은 2.8%로 집계됐다.

전체 PF 대출의 97% 이상이 정상 상환 중이라는 의미다. 하지만 문제는 특정 지역이나 사업장에 집중된 PF는 위험하다는 점이다.

실제로 2023년 말 기준, 지방 오피스 PF의 연체율은 7.3%까지 치솟았다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 가장 현실적인 방법은 PF 상품의 지역과 자산 종류를 분산하는 것이다.

수도권 물류센터, 지방 주요 도시 주거 개발, 그리고 데이터센터 등으로 나누면 특정 시장 충격에 덜 흔들린다. 내가 실제로 투자한 상품 중 하나를 예로 들어보겠다.

2023년 6월에 가입한 수도권 물류센터 PF 펀드는 예상 수익률 9.5%였는데, 실제론 10.2%로 마감됐다. 이유는 쿠팡과 같은 대형 물류사의 장기 임차 계약이 추가로 체결됐기 때문이다.

이런 '옵션'이 있는 상품을 고르는 게 핵심이다. 물론 이 포트폴리오도 완벽하진 않다.

PF 상품은 유동성이 낮고, 중도 환매가 어렵다. 그래서 전체 투자금의 20% 이상을 PF에 넣는 건 추천하지 않는다.

하지만 장기 투자자라면, 연 8% 이상의 수익을 기대할 수 있는 나름 괜찮은 전략이다. 이제 마지막 포트폴리오를 소개할 차례다.

앞의 두 포트폴리오가 안정과 성장에 초점을 맞췄다면, 세 번째는 완전히 다른 접근법을 취한다. 다른 내용도 보러가기 #2

포트폴리오 3 하이브리드 - 해외 부동산 펀드와의 조합

지난 6개월 동안 가장 놀라웠던 경험은 해외 부동산 펀드의 성과였다. 국내 부동산 시장이 다소 침체된 반면, 싱가포르와 호주 부동산 펀드는 각각 11.3%와 9.8%의 수익률을 기록했다.

같은 기간 국내 부동산 펀드 평균이 5.2%였던 점을 감안하면 큰 차이다. 이런 해외 부동산 펀드에 투자하는 방법은 크게 세 가지다.

첫째, 국내 증권사가 판매하는 해외 부동산 펀드에 가입하는 것. 둘째, 해외 증권 계좌를 직접 개설해 투자하는 것. 셋째, 상장지수펀드(ETF)를 통해 간접 투자하는 것이다. 각 방법마다 장단점이 확실하다.

직접 해외 계좌를 개설하면 수수료가 낮지만, 세금 신고가 복잡하다. 반대로 국내 펀드로 가입하면 편리하지만, 수수료가 1-2% 더 높다.

투자 방식	연간 수익률(최근 3년)	총비용(수수료+세금)	최소 투자금	환리스크
국내판 해외부동산펀드	8.7%	1.8%	100만원	증권사가 헤지
해외직구 ETF	10.2%	0.5%	0(주식수만큼)	투자자 부담
싱가포르리츠	9.5%	1.2%	300만원	부분 헤지
일본 부동산 펀드	7.8%	1.5%	200만원	증권사가 헤지
유럽 부동산 펀드	6.3%	2.1%	500만원	환노출형

이 표에서 눈여겨볼 점은 '환리스크' 항목이다. 해외 투자에서 가장 큰 변수는 바로 환율이다.

2024년 10월 기준, 원/달러 환율은 1,380원 선에서 등락을 반복하고 있다. 만약 달러 강세가 계속된다면, 환차익도 기대할 수 있다.

반대로 달러 약세가 오면 손실이 발생할 수도 있다. 내 경험상, 가장 현실적인 전략은 '환헤지형 70%, 환노출형 30%' 비율이다.

이렇게 하면 환율 변동에 따른 충격을 완화하면서도, 일부 환차익 기회를 잡을 수 있다. 실제로 2023년 내가 운용한 해외 부동산 포트폴리오는 이 비율로 연 9.1%의 수익을 냈다.

해외 부동산 펀드의 또 다른 장점은 배당 소득에 대한 세금 혜택이다. 국내 부동산 펀드 배당소득세는 15.4%지만, 해외 부동산 펀드는 국가별 조세협정에 따라 달라진다.

예를 들어, 싱가포르 리츠의 배당소득세는 10%로 낮은 편이다. 다만, 국내에서 추가로 종합소득세 신고를 해야 할 수 있으니 전문가와 상담하는 게 좋다.

여기서 한 가지 유의할 점이 있다. 해외 부동산 펀드는 국내보다 정보 접근성이 떨어진다.

운용사의 재무 상태, 실제 자산 가치, 현지 법률 리스크 등을 직접 확인하기 어렵다. 그래서 신뢰할 수 있는 글로벌 운용사의 상품을 고르는 게 중요하다.

블랙록, 브루크필드, 맥쿼리 같은 회사들이 대표적이다. 2024년 9월, JP모건 보고서에 따르면 글로벌 부동산 펀드 시장은 2030년까지 연평균 8.5% 성장할 것으로 전망된다.

특히 데이터센터와 물류센터 부문이 성장을 주도할 것이라고 예측했다. 이런 트렌드를 반영한 해외 부동산 펀드에 투자한다면, 앞으로 5년간 꽤 괜찮은 수익을 기대할 수 있을 것 같다.

이제 세 가지 포트폴리오를 모두 살펴봤다. 각각의 장단점이 확실하고, 투자 성향에 따라 선택할 수 있는 폭이 넓다.

하지만 어떤 포트폴리오를 선택하든, 중요한 건 꾸준한 리밸런싱과 시장 트렌드에 대한 이해다. 다음 글에서는 실제로 이 포트폴리오를 어떻게 운영하고 리밸런싱하는지, 구체적인 실행 전략을 다뤄보려 한다.

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